Heimagisting

Með mikilli fjölgun ferðamanna til landsins hefur leiga íbúðarhúsnæðis til ferðamanna aukist með ógnarhraða síðustu ár. Í ársbyrjun 2017 tóku gildi breytingar á lögum 85/2007, um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald (1), og ný reglugerð um sama efni, nr. 1277/2016. Með breytingunum var m.a. leitast við að einfalda regluverk um heimagistingu.

Gististaðir

Eftir breytingu sem gerð var með lögum nr. 85/2007 er gististaður skilgreindur sem staður þar sem boðin er gisting að hámarki í 30 daga samfleytt í senn gegn endurgjaldi, svo sem á hótelum, gistiheimilum, í gistiskálum, íbúðum og sumarhúsum, með eða án veitinga. Þrjátíu daga viðmiðið er nýmæli, sem í felst aðgreining gistiþjónustu frá húsaleigu.

Gististaðir eru greindir í 4 flokka;
• Heimagistingu.
• Gististaði án veitinga.
• Gististaði með veitingum, öðrum en áfengisveitingum.
• Gististaði með áfengisveitingum.

Heimagisting – skilgreining

Lögfest hefur verið (2) skilgreining á heimagistingu og er hún svohljóðandi:
„Heimagisting er gisting gegn endurgjaldi á lögheimili einstaklings eða í einni annarri fasteign sem hann hefur til persónulegra nota og er í hans eigu. Fjöldi útleigðra daga í báðum eignum samanlagt skal ekki fara yfir 90 daga á hverju almanaksári eða samanlagðar tekjur af leigu eignanna skulu ekki nema hærri fjárhæð en kveðið er á um í 3. tölul. 4. gr. laga um virðisaukaskatt, nr. 50/1988.“

Hugtakið heimagisting tekur eins og önnur gististarfsemi aðeins til gistingar gegn endurgjaldi, en ekki til frírrar gistingar. Endurgjaldið getur hvort heldur verið í peningum eða öðrum verðmætum. Heimagisting nær aðeins til sölu einstaklinga á gistingu, en ekki til gistisölu lögaðila.

Húsnæði notað til heimagistingar getur verið lögheimili þess er gistinguna selur og/eða eitt annað húsnæði sem hann á og hefur til persónulegra nota. Lögheimili manna getur að meginreglu aðeins verið í íbúðarhúsnæði. Ekki er gert að skilyrði að lögheimili manns nýtt til heimagistingar sé í eigu þess er gistinguna selur. Annað húsnæði getur verið íbúðarhúsnæði eða frístundahúsnæði. Skilyrði er að annað húsnæði til heimagistingar sé í eigu þess er heimagistinguna selur og sé að öðru leyti nýtt af honum sjálfum. Ef einstaklingar eru með fleiri en tvær eignir til útleigu telst starfssemin atvinnustarfsemi.

Heimagisting – takmarkanir

Stærðartakmörkun - í reglugerð (3) kemur fram að ef leigð eru út fleiri en fimm herbergi eða rými fyrir fleiri en 10 einstaklinga í heimagistingu telst vera um gistiheimili að ræða, þrátt fyrir að önnur skilyrði um heimagistingu séu uppfyllt.

Hámarksfjöldi daga - heimagisting takmarkast við samtals 90 daga á almanaksári. Ef seld er gisting í tveimur eignum má samanlagður gistidagafjöldi ekki fara yfir 90 á ári. Í skilgreiningunni er miðað við almanaksár, en samkvæmt lögum um virðisaukaskatt er viðmiðið 12 mánaða tímabil.

Hámark tekna - heimagisting takmarkast við tiltekna hámarksfjárhæð (4), sem er sú sama og mælt er fyrir um í lögum um virðisaukaskatt. Samkvæmt því ákvæði eru undanþegnir virðisaukaskatti þeir sem selja virðisaukaskattsskylda þjónustu fyrir lægri fjárhæð en hina tilteknu, á 12 mánaða tímabili sem í dag er 2.000.000 kr.

Skráningarskylda í stað rekstrarleyfis

Sá sem hyggst bjóða upp á heimagistingu er skráningarskyldur og skal tilkynna starfsemina til sýslumannsins á höfuðborgarsvæðinu eða á miðlægu vefsvæði sé það fyrir hendi.

Í tilkynningu til sýslumanns ber tilkynnanda að staðfesta að húsnæðið uppfylli kröfur um brunavarnir og hollustuhætti og að starfsleyfi heilbrigðisnefndar sé til staðar. Gististarfsemi, þ.m.t. heimagisting, lýtur reglum laga nr. 7/1988, um hollustuhætti og mengunarvarnir, og reglugerðar nr. 941/2002, um hollustuhætti. Þeir sem hyggjast sækja um skráningu heimagistingar sækja um starfsleyfi til heilbrigðiseftirlits í því umdæmi þar sem eignin er skráð.

Við skráningu skal sýslumaður úthluta sérstöku númeri sem tilgreina ber í allri markaðssetningu heimagistingarinnar. Skráningu heimagistingar þarf að endurnýja árlega.

Við lok hvers almanaksárs skal skila til sýslumanns yfirliti um daga heimagistingar og tekjur af henni og er sýslumanni heimilt að óska eftir frekari gögnum og staðfestingum ef þurfa þykir s.s. nýtingaryfirlit frá bókunarvefjum. Sýslumanni er heimilt að senda þær upplýsingar til skattyfirvalda.

Sýslumaður skal hafa eftirlit með að skilyrði heimagistingar séu haldin og getur fellt niður skráningu ef útaf er brugðið og beitt stjórnvaldsekt. Jafnframt getur sýslumaður lagt stjórnvaldssekt á þann sem stundar heimagistingu án skráningar eða fer ekki eftir þeim reglum sem um hana gildir. Gildir þá einu hvort leigusali beri við vankunnáttu eða hvort um ásetning hafi verið að ræða. Til að sinna eftirlitinu hefur starfsmönnum sýslumanns verið fjölgað og starfa nú sex starfsmenn eingöngu við þennan málaflokk samkvæmt upplýsingum frá Sýslumanni. Á þriðja hundrað tilfella ólöglegrar heimagistingar hafa verið rannsökuð og bíða ákvörðunar um viðurlög og einnig hafa á fimmta tug leyfislausra aðila verið tilkynntir til lögreglu (5). Samkvæmt Hagstofu Íslands er áætlað að á árinu 2016 hafi tæplega 3600 herbergi/íbúðir verið reglulega til leigu í gegnum vefsíðu Airbnb og því ljóst að eftirlitsstarf sýslumanns og skattyfirvalda er ærið.

Ef sýslumaður fellir niður skráningu eða heimilar ekki skráningu þar sem skilyrði eru ekki uppfyllt er litið á starfsemina sem atvinnustarfsemi og þarf þá að sækja um rekstrarleyfi fyrir starfseminni. Starfsemin myndi þá vera skilgreind sem gististaður án veitinga sbr. flokkun skv. lögum nr. 85/2007, um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald.

Tekjuskattur

Með lögum nr. 59/2017 voru breytingar gerðar er varða skattlagningu á útleigu manna á húsnæði. Meginreglan er að tekjur manna af útleigu húsnæðis skuli skattlagðar sem tekjur af atvinnuhúsnæði. Á það við um hvers konar húsnæði, þ.m.t. íbúðarhúsnæði og frístundahúsnæði. Meginreglan á jafnt við um langtímaleigu, sem fellur undir húsaleigulög(6) og skammtímaleigu, sem fellur undir lög um gististaði o.fl.(7). Ákvæðið tekur eingöngu til tekna manna, en breytir engu um skattlagningu tekna lögaðila.

Frá meginreglunni um atvinnurekstrartekjur eru gerðar tvær viðamiklar undantekningar, sem annars vegar taka til húsaleigutekna af íbúðarhúsnæði og hins vegar til tekna af heimagistingu.

Samkvæmt undantekningunni þá teljast ekki til atvinnurekstrartekna tekjur af heimagistingu, skv. lögum um gististarfsemi o.fl.(8). Skilyrði er að heimagistingin hafi verið tilkynnt sýslumanni og fengið skráningarnúmer. Leigutekjur af heimagistingu geta að hámarki numið 2.000.000 kr. á ári. Heimagisting getur tekið til lögheimilis leigusala og einnar annarrar eignar í hans eigu til persónulegra nota hans. Samanlagður fjöldi daga í útleigu getur að hámarki verið 90. Ef leigutekjur fara yfir 2.000.000 kr. á ári, eða ef sýslumaður fellir niður heimagistingarskráningu, teljast allar leigutekjur viðkomandi árs vera atvinnurekstrartekjur. Ef tveir menn eða fleiri eiga saman eign skal gagnvart fjárhæðarmarkinu hjá hverjum og einum horft til heildarleigutekna af eigninni. Ef t.d. tveir menn eiga saman eign í útleigu og heildarleigutekjurnar eru 2.500.000 kr. þá skulu þær skattlagðar sem atvinnurekstrartekjur enda þótt leigutekjur hvors eiganda fyrir sig séu undir 2 milljónum.

Ef ofangreind skilyrði um heimagistingu eru uppfyllt eru tekjurnar skattlagðar(9) sem fjármagnstekjur án frádráttar. Einhvers misskilnings hefur gætt um að þessar tekjur séu undanþegnar skatti ef þær eru undir tveggja milljóna viðmiðið og þeim reglum sem settar hafa verið um heimagistingu, en svo er ekki.

Teljist heimagisting vera atvinnustarfsemi, skattleggst hún með sama hætti og önnur atvinnustarfsemi manna. Þá er heimilt að draga kostnað við öflun, tryggingar og viðhaldi teknanna til frádráttar. Hagnaður skattleggst í þrepaskiptum tekjuskatti og um útsvar að auki.

Það er mikilvægt að þeir sem eru með heimagistingu haldi vel utanum allan kostnað vegna starseminnar ef vera kynni að hún fari yfir þau mörk sem eru sett um heimagistingu og einnig ef sýslumaður fellir niður skráningu sökum vankanta, því þá telst starfssemin vera atvinnustarfsemi.

Virðisaukaskattur

Gistiþjónusta fellur undir skattskyldusvið virðisaukaskatts, þ.e. er í eðli sínu virðisaukaskattsskyld(10) þar sem leigan er til skemmri tíma en eins mánaðar. Skatthlutfall gistiþjónustu er 11%.

Hafi einstaklingur sem selur heimagistingu ekki aðra starfsemi með höndum, sem fellur undir skattskyldusvið virðisaukaskatts, þá er verður hann undanþeginn því að innheimta og skila virðisaukaskatti, á þeim grundvelli að ársvelta hans er undir 2.000.000 kr.(11).

Hafi einstaklingur hins vegar aðra starfsemi með höndum, sem fellur undir skattskyldusviðið, ber að horfa til samanlagðrar veltu þeirrar starfsemi og heimagistingarinnar. Ef samanlögð ársvelta er yfir 2.000.000 kr. ber einstaklingnum að innheimta virðisaukaskatt í báðum þáttum starfsemi sinnar.

Gistináttaskattur

Samkvæmt lögum um gistináttaskatt(12), skal ekki leggja gistináttaskatt á sölu gistingar sem ekki ber virðisaukaskatt .

Fasteignaskattur

Með 5. mgr. 10. gr. laga nr. 67/2016 var við lög nr. 85/2007 aukið ákvæði um að heimagisting, sem uppfyllir skilyrði þeirra laga, teljist ekki fara fram í atvinnuhúsnæði í skilningi laga nr. 4/1995, um tekjustofna sveitarfélaga. Ákvæðið var sett að tillögu atvinnuveganefndar Alþingis.

Ákvæðinu virðist, að því er húsnæði til heimagistingar varðar, ætlað að víkja til hliðar ákvæðum 3. gr. laga nr. 4/1995, sem kveða á um álagningu fasteignaskatts. Samkvæmt ákvæðum þeirrar greinar getur fasteignaskattur af íbúðarhúsnæði og sumarbústöðum hæstur verið 0,5% af fasteignamati. Fasteignaskattur af mannvirkjum sem nýtt eru fyrir ferðaþjónustu getur hins vegar hæstur verið 1,32% af fasteignamatsverði. Hugtakið atvinnuhúsnæði er ekki viðhaft í ákvæði 3. gr.

Það orkar tvímælis hvort þessi breytingu á lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald er til þess fallin að breyta efnislega ákvæðum í lögum um tekjustofna sveitarfélaga.

1. Lög nr. 67/2016, um breytingu á lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald

2. Lög nr. 67/2016, um breytingu á lögum um veitingastaði, gististaði og skemmtanahaldReglugerð nr. 1277/2016 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald

3. Reglugerð nr. 1277/2016 um veitingastaði, gististaði og skemmtanahaldÁkvæði 3. tölul. 4. gr. laga nr. 50/1988, um virðisaukaskatt 

4. Ákvæði 3. tölul. 4. gr. laga nr. 50/1988, um virðisaukaskatt

5. http://ruv.is/frett/syslumadur-bregst-vid-ologlegri-heimagistingu

6. Lög nr. 36/1994, um húsaleigu

7. Lög nr. 85/2007, um veitingastaði, gististaði og skemmtanahald

8. Ákvæði 58. gr. a, 1. mgr. b laga nr. 90/2003, um tekjuskatt

9. Ákvæði 1. málsl. 3. mgr. 66. gr. laga nr. 90/2003, um tekjuskatt

10. Ákvæði 2. gr. laga nr. 50/1988, um virðisaukaskatt

11. Ákvæði 3. mgr. 4. gr. laga nr. 50/1988, um virðisaukaskatt.

12. Ákvæði 3. gr. laga nr. 87/2011, um gistináttaskatt

13. Samkvæmt lögum nr. 50/1988, um virðisaukaskatt.